RIJEKA - Izmjene Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora zadale su dosta glavobolja Odjelu gradske uprave za gospodarenje zemljištem, a još više dugogodišnjim zakupcima koji uredno podmiruju svoje obveze prema Gradu Rijeci.

Pročelnica Odjela gradske uprave za gospodarenje imovinom Denis Šulina upozorila je da su već krenuli javni natječaji za zakup poslovnih prostora u kojima se nalaze zakupci i s kojima se zbog izmjena zakona ne može potpisati novi ugovor kao što je bila uobičajena praksa. Razlog je zakonski određena ekonomska opravdanost, a do kraja 2019. godine broj ugovora koji se ne mogu obnoviti zbog ekonomske opravdanosti je 16.

Ekonomska opravdanost

Gradonačelnik Vojko Obersnel ocijenio je da, nakon što su stupile na snagu predložene izmjene, zakon treba kvalificirati glupim.

- Vlada se hvali kako potiče gospodarstvo, a ovakav zakon je na štetu poduzetnika jer se više ne može automatizmom produžiti ugovor o zakupu. Do sada se to moglo na način da zakupnik prihvati novu cijenu. Zakon još kaže da za vrijeme javnog natječaja poslovni prostor mora biti slobodan od osoba i stvari...

To bi značilo da bi neka trgovina na Korzu trebala biti zatvorena tri mjeseca. Pokušali smo našim gradskim odlukama prevenirati takvu glupost i omogućiti zakupnicima da nastave s djelatnošću do zaključenja javnog natječaja, izjavio je Obersnel.

Pročelnica Denis Šulina pojašnjava kako je krajem listopada ove godine objavljen prvi javni natječaj za zakup poslovnih prostora na kojemu je bilo njih pet za koje se ugovor o zakupu ne može obnoviti bez provođenja javnog natječaja jer se ne ostvaruje uvjet ekonomske opravdanosti.

- Obnoviti se mogu samo ugovori gdje je zakupnina veća od početne cijene. Za sve drugo se propisuje javni natječaj, upozorila je Šulina. U zakonu je to određeno na način da su postavljena pravila za obnovu ugovora.

- Po isteku ugovora može se ponuditi sklapanje novog ugovora o zakupu na određeno vrijeme bez provođenja javnog natječaja, na rok od pet godina pod istim uvjetima, postojećem zakupniku ako je to ekonomski opravdano. Ekonomski je opravdano ako je mjesečni iznos zakupa veći od cijene zakupnine po odluci jedinice lokalne samouprave za djelatnost koju zakupnik obavlja temeljem ugovora o zakupu. Povjerenstvo za poslovni prostor je krajem rujna razmatralo i predložilo djelatnosti za poslovne prostore koji nisu slobodni od osoba i stvari, a čijim se dosadašnjim zakupnicima ne može ponuditi obnova ugovora o zakupu, sukladno zakonom određenoj ekonomskoj opravdanosti.

Za takve poslovne prostore mora se objaviti javni natječaj za davanje u zakup poslovnog prostora te valja napomenuti da dosadašnji zakupnici ili korisnici ne ostvaruju pravo prednosti u postupku javnog natječaja odnosno licitacije, navode u Odjelu gradske uprave za gospodarenje imovinom.

Stabilan prihod

- Nužno je napomenuti da se u ovim slučajevima radi o punim poslovnim prostorima u kojima djeluju gospodarski subjekti koji ostvaraju prihod na tržištu odnosno aktivno sudjeluju u gospodarskom životu privatnih subjekata i istovremeno osiguravaju kontinuiran i stabilan prihod za Proračun Grada Rijeke.

Kada bi isti morali predati poslovne prostore prazne od osoba i stvari, a što je navedeno u zakonu, isto bi za posljedicu imalo negativan financijski utjecaj na Proračun Grada Rijeke, ali i na ekonomiju gospodarskih subjekata. Nerealno je očekivati da zakupnici kao poslodavci mogu »izdržati« trošak davanja od plaća, do doprinosa i tražbina prema Republici Hrvatskoj za vrijeme kada ne mogu obavljati djelatnost.

Uvjet obnove ugovora koji zakonodavac definira kroz termin ekonomske opravdanosti - ugovorena cijena mora biti veća od početne za obavljanje ugovorene djelatnosti u određenoj zoni - u praksi se pokazuje, najblaže rečeno nesvrsishodnim.

Jasno je da je prihod zakupnine prihod jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, pa tako i utvrđivanje ekonomske opravdanosti visine zakupnine mora biti unutar ovlasti pojedine jedinice. Zakup poslovnog prostora je bitna, svakodnevna i značajna stvar jedinica lokane samouprave.

Naime, koliko je bitno kao izvor prihoda, toliko je bitno i kao osiguranje dugoročne djelatnosti poduzetnika za koje jedinica lokalne samouprave ima interes da pružaju usluge na određenim područjima, naglašava Šulina.

Osigurati djelovanje

- Praksa Grada Rijeke pokazuje da je protek vremena od pripreme za objavu javnog natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora do sklapanja ugovora o zakupu, u pravilu period od oko 60 dana. To bi značilo da bi zakupac morao za to vrijeme prestati s radom i isprazniti poslovni prostor u slučajevima na koje se primjenjuje načelo ekonomske opravdanosti.

Mi smo mišljenja da moramo omogućiti zakupcima kontinuirano obavljanje ugovorene djelatnosti za vrijeme trajanja postupka javnog natječaja za davanje u zakup poslovnog prostora.

Navedeni zakupnici/korisnici su u obvezi dostaviti potpisanu i solemniziranu izjavu kojom daju suglasnost Gradu da slobodno uđe u posjed poslovnog prostora ako ne budu utvrđeni najpovoljnijim natjecateljima u postupku javnog natječaja te da pristaju snositi sve troškove oslobađanja poslovnog prostora od stvari, kao i plaćati naknadu u visini ugovorene zakupnine za korištenje poslovnog prostora za svo vrijeme trajanja javnog natječaja, odnosno do ispražnjenja poslovnog prostora ili sklapanja ugovora o zakupu s Gradom.

Utvrđena je i obveza zakupnika navedenih poslovnih prostora da omoguće razgled poslovnih prostora za vrijeme trajanja postupka javnog natječaja zainteresiranim gospodarskim subjektima, pojasnila je Šulina.

Potrebe građana ispred profita

Denis Šulina ističe kako nije cilj korištenja i upravljanja poslovnim prostorima od strane jedinice lokalne samouprave maksimalizacija zakupnine već ostvarenje potreba građana jedinica lokalne samouprave.

- Jednostavnije rečeno, postoje potrebe za postolarima, ključarima i brojnim drugim djelatnostima koje nisu toliko profitabilne da se mogu mjeriti sa sportskim kladionicama ili ugostiteljskim objektima, ali bez kojih je život građana vrlo težak. Stoga je bilo potrebno omogućiti kontinuitet obavljanja djelatnosti koji s novim uvjetom ekonomske opravdanosti u potpunosti učinjen nebitnim.

Ugovori koji ističu u 2019. godini

Ugovori koji ističu u listopadu, studenom i prosincu 2019. godine, a za koje ne postoji ekonomska opravdanost obnove, odnose se na poslovne prostore na Jadranskom trgu 3 u kojem je trenutno jedna banka, zatim Korzo 2/A/IV (atelier), Korzo 6/III (konzulat), Sokol Kula 4/A (trgovina odjećom), Ciottina 7/A (frizerski salon), Erazma Barčića 4/I (djelatnost strukovnih članskih organizacija), Ignacia Henckea 1/4 (atelier), Trpimirova 2/I (medicina rada), Pomerio 2 (liječnička ordinacija), Hegedušićeva 17/A (trgovina sanitarne opreme i proizvoda).

L